近日，坤元资产评估有限公司针对浙江省建设投资集团股份有限公司（以下简称“浙建集团”）发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函中有关评估事项进行了回复。此次回复围绕浙建集团旗下浙江一建公司、浙江二建公司、浙江三建公司的多项评估要点展开，对投资者了解交易细节及公司资产状况具有重要意义。
评估方法与结果
本次交易采用资产基础法和收益法评估，最终选择资产基础法作为评估结果。浙江一建公司、浙江二建公司、浙江三建公司100%股权评估值分别为16.83亿元、21.84亿元、16.77亿元，评估增值率分别为17.87%、7.62%、28.15%。两种评估方法结果差异较小，收益法评估结果略高于资产基础法。选择资产基础法主要因其更稳健，能客观反映价值，符合上市公司利益，且从总体看，标的资产不存在经营性资产减值风险。
长期股权投资与其他权益工具投资评估增值分析
- 浙江一建公司：存在评估增值的投资项目各被投资单位经营情况良好，除浙建长三角建设公司略有亏损外，其他公司正常。评估增值主要因被投资单位所有者权益含未分配利润，而浙江一建公司投资账面价值多为成本，未体现获利增值。各被投资单位100%股权价值评估增值总体较小，主要因预计应收账款收回可能性大，坏账准备评估为零。
- 浙江二建公司：各被投资单位经营正常，未发现重大资产减值事项。评估增值原因与浙江一建类似，即被投资单位经营获利使所有者权益增加，而投资账面价值未体现。100%股权价值评估增值小，原因包括应收账款坏账准备评估为零及部分设备经济耐用年限与财务折旧年限差异。
- 浙江三建公司：各被投资单位经营情况正常，无重大资产减值。100%股权价值评估增值情况各异，如浙南工程公司因投资性房地产计量及市场价格因素增值，天地设计院因未来前景好采用收益法评估增值，缙云三建公司因PPP项目款坏账风险小，坏账准备评估为零增值。
账外无形资产评估
标的公司账外无形资产主要为专利权、软件著作权及浙江二建公司持有的商标权，采用成本法评估。评估过程合理，参数选取依据充分，反映了标的公司和社会平均水平。评估结果显示，浙江一建公司、浙江二建公司、浙江三建公司账外无形资产评估值分别为1273.45万元、807.56万元、1185.39万元。与近期其他重组项目相比，本项目账外无形资产评估值相对略低，符合实际情况。
建筑施工业务收入与毛利率预测
- 历史情况：报告期内，三家公司建筑施工业务收入和毛利率各有波动。如浙江一建公司2022 - 2024年1 - 8月收入分别为1139233.18万元、1050413.06万元、636696.03万元，毛利率分别为4.08%、3.83%、3.51%。
- 预测情况：预测期内，三家公司建筑施工业务收入预计稳定增长，2025年增长率约4%，之后略有下降。毛利率也预计高于报告期平均水平，如浙江一建公司2025年预测毛利率为3.61%。
- 合理性分析：收入增长预测符合行业发展趋势，随着政策调整和市场变化，建筑企业有新机遇。标的公司毛利率处于同行业较低水平，有上升空间。且评估基准日后实际业绩实现情况优于评估预测，证明预测具备合理性和审慎性。
房产租赁业务情况
- 浙江一建公司：部分房产出租给关联方作为集团内部自用，其余对外出租以优化资源和收益最大化。虽经营范围不含房产租赁，但租赁行为合规，不违反监管要求。部分房产未办理权证，但租赁合同稳定性好，租金收入预测合理。
- 浙江二建公司：部分房产出租给关联方，部分对外出租。经营范围不含房产租赁，但租赁行为合规。部分房产存在权属瑕疵，租赁合同稳定性较好，租金收入预测合理。
- 浙江三建公司：部分房产因抵偿债务或优化资源出租，部分出租给关联方。经营范围不含房产租赁，但租赁行为合规。部分房产未办理权证，租赁合同稳定性好，租金收入预测合理。
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